“补短”“避险”万科跨入物流地产

　　物流地产又迎来了一位“贵客”。
　　5月16日，北京万科与廊坊国土土地开发建设投资有限公司的《战略合作框架协议》签订，正式迈出了其在物流地产的第一步。
　　实际上，进入三月以来，来自平安不动产有限公司、RRJ Capital等数家“物流非相关机构”的多笔投资已然让市场对物流地产——这一从投资回报角度而言长期被房地产所掩盖的地产形式——重新审视起来。
　　弥补低迷房市下的经营风险
　　据了解，此次签署的只是一个意向性协议，协议中的物流项目具体实现形式尚不明晰。廊坊控股方面的相关人士向记者表示，该物流项目应该包括廊坊市新兴示范区内一处大型物流地产的建设。
　　而在此次协议签署前不久，万科刚刚交出了一份并不亮眼的财报。
　　根据财报显示，万科在第一季度实现营收94.97亿元，同比下跌32.16%；净利润15.3亿元，同比下降5.23%。这是13年来高歌猛进的万科首次出现利润下滑的情况。
　　营收98%来自于房地产市场的万科显然难以在此次的房地产市场波动中独善其身。
　　这也为万科此次入局物流地产提供了一个合理的解释——万科需要新的地产形式来分担房地产市场波动所带来的盈利风险。
　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆发布会上的言论也足够证明这一解释的合理性。毛大庆表示，此次万科入局物流地产，包括之前养老地产和城市配套设施项目都是为了加固万科的短板，物流地产将会是平行于商业地产的板块。
　　物流地产高额回报或可期
　　尽管包括万科在内的大佬们对物流地产寄予了厚望，值得疑问的是，物流地产能否提供足够的回报？
　　在5月20日世邦魏理仕发布的《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》中，这一答案明显是肯定的。
　　该报告显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%，远高于商业地产4.5%和高档住宅3.0%的投资回报率；而全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。
　　与物流地产带来的高额回报的不确定性相比，低成本成为了物流地产更为切实的竞争优势。
　　“对地产公司来说，同一区域内的土地不同的土地属性价格可能差到几倍。”青岛市茂升祥物流咨询有限公司负责人牛志文表示。
　　牛志文曾经策划过一个县区的物流园项目，整个项目一百多亩地，一半是物流地产，一半是商业地产，物流地产的价格是7万元一亩，而商业地产的价格是24万元一亩，相差三倍多。
　　对于拿地难度和价格都日益攀升的万科们来说，物流地产不仅少有政策的管控，拿地难度和成本都更低，而且盈利也似乎可期。投资物流地产或许会成为房产波折情况下不动产投资的上佳选择。
　　便宜的价格、高回报率、政策风险小，这一切都看上去很美，而实际情况却要复杂得多。
　　牛志文对于各种对物流地产投资价值的虚高炒作并不认同。“物流地产真正通过运营所产生的回报率是很低的，很多物流地产都还是处于亏钱的状况。”